Uważaj na aport w postaci nieruchomości

Monika Markisz        10 marca 2014        4 komentarze

Różne są rodzaje aportów i różne są z nimi podatkowe zawirowania. Dzisiaj chciałbym Ci przybliżyć kwestię skutków podatkowych wnoszenia przez osoby fizyczne do spółki kapitałowej aportu w postaci nieruchomości. Być może ta wiedza będzie dla Ciebie przydatna w momencie zakładania spółki kapitałowej lub podwyższenia kapitału zakładowego.

Przychód, dochód, koszty podatkowe i podatek

Zasadą jest, że objęcie udziałów w spółce kapitałowej za wkład pieniężny w postaci nieruchomości generuje po stronie wnoszącego określone skutki podatkowe. Przychodem jest wartość nominalna objętych udziałów lub akcji. Dochodem jest osiągnięta w roku podatkowym różnica pomiędzy wartością nominalną objętych udziałów (akcji) a kosztami uzyskania przychodów. Kosztami uzyskania przychodów są wydatki poniesione na nabycie nieruchomości. Podatek wynosi 19 % dochodu.

Istotny jest przy tym status podmiotu wnoszącego taki rodzaj wkładu niepieniężnego – czy jest to osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą czy też wnosząca do spółki składnik swojego majątku prywatnego.

Odliczenie wydatków na remont

Podatnik – osoba fizyczna wniósł do spółki z o. o. udział w nieruchomości, zakupiony uprzednio za ok. 100.000 zł i objął udziały o wartości nominalnej ok. 300.000 zł. Co ważne, nieruchomość nie stanowiła środka trwałego, ale składnik majątku osobistego podatnika. W momencie zakupu nieruchomość wymagała poniesienia nakładów (remonty, adaptacja i modernizacja). Zdaniem podatnika, nakłady poniesione na nieruchomość można uznać za wydatki na jej nabycie, pomniejszające dochód do opodatkowania.

 Prawomocnym wyrokiem z dnia 19 grudnia 2013 roku w sprawie sygn. akt II FSK 179/12 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że w przypadku obejmowania udziałów spółce kapitałowej przychodem jest różnica pomiędzy wartością nominalną objętych udziałów w spółce, a kosztami uzyskania przychodu. Ponieważ przedmiotem aportu był udział w nieruchomości, kosztem uzyskania tegoż przychodu są wydatki poniesione na zakup przedmiotu wkładu. Pojęcie „wydatków poniesionych na zakup” jest jasne – nie budzi zatem wątpliwości Sądu, że nie można z nim utożsamiać wydatków poniesionych na remont i modernizację nieruchomości. W zakresie tegoż pojęcia nie mieści się zmiana wartości rynkowej udziałów w nieruchomości.

Nieodpłatne nabycie nieruchomości

Jeżeli ktoś nie prowadzi działalności gospodarczej i wniesie do spółki kapitałowej tytułem aportu nieruchomość nabytą nieodpłatnie (np. w drodze darowizny), nie może wykazać kosztów uzyskania przychodów w wysokości wartości rynkowej nieruchomości. Spór w sprawie koncentrował się na możliwości uznania przedmiotu wkładu skarżącej za środek trwały.

Zdaniem Sądu (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 grudnia 2013 roku sygn. akt II FSK 3068/11) w wypadku, gdy wniesiony do spółki grunt nie podlegał amortyzacji i nie był wykorzystywany na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą (skarżąca działalności takiej nie prowadziła), brak jest podstaw do rozpoznania kosztu uzyskania przychodu z tytułu objęcia udziałów w spółce w zamian za wkład niepieniężny w wysokości wartości rynkowej przedmiotu wkładu. W podobnej sprawie wyrok wydał także Naczelny Sąd Administracyjny w dniu 12 czerwca 2013 r. (II FSK 2034/11).

Porada w skrócie: udzielając porady prawnej w zakresie zakładania spółki kapitałowej lub wnoszenia wkładu na podwyższenie kapitału zakładowego, zwróć uwagę na te przypadki, gdy przedmiotem aportu jest nieruchomość. Warto zapytać przyszłego wspólnika, czy nieruchomość jest składnikiem majątku prywatnego, czy też była wykorzystywana w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Sugeruję również ustalenie wartości przedmiotu wkładu i wyjaśnienie kwestii wydatków poniesionych w przeszłości na nabycie nieruchomości. W razie wątpliwości należałoby zasugerować przeprowadzenie dodatkowych konsultacji w zakresie skutków podatkowych objęcia udziałów w spółce kapitałowej.

{ 4 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Anita Listopad 6, 2016 o 17:35

Ja i kilka osób zdecydowaliśmy się na zawiązanie spółki kapitałowej, jakie
konsekwencje podatkowe w podatku dochodowym i podatku od czynności cywilnoprawnych
będzie miało:
– nabycie nieruchomości osobiście przez inwestorów, a następnie wniesienie jej aportem
do spółki kapitałowej?
– wniesienie wkładu pieniężnego przez inwestorów
Z góry dziękuję za informację

Odpowiedz

Monika Markisz Listopad 8, 2016 o 12:02

Pani Anito,
zachęcam do kontaktu. Pani pytanie dotyczy wielu aspektów prawa podatkowego i gospodarczego.

Odpowiedz

Artur Styczeń 19, 2017 o 13:12

Witam,

Mam pytanie dotyczące aportu własnej otrzymanej w spadku nieruchomości gruntowej do wlasnej spółki. Czy po której kolwiek stron występuje obowiązek podatkowy, chodzi mi również o podatek VAT, zaznacze ze na nieruchomości nigdy nie była prowadzona działalność godpodarcza, nie jest tez uzbrojona, posiada status nieruchomości budowlanej.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Monika Markisz Styczeń 19, 2017 o 14:43

Panie Arturze, zapraszam do kontaktu. Udzielanie indywidualnych porad prawnych wymaga ustalenia ich zasad. Pozdrawiam,

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł, jednak jeśli tą drogą poszukujesz pomocy prawnej, proszę Cię
o wiadomość na adres e-mail, który znajdziesz na stronie Kontakt.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: